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重庆融汇集团300亿投建济南槐荫百年商埠、温泉项目[2013-1-23 6:33:01|by:liyuwei83]
1月18日济南讯  今天上午,槐荫区召开2013年招商说明会暨项目签约仪式,百年商埠项目、温泉项目、万达广场项目等7个过亿元大项目集中签约落户槐荫,总投资470多亿元。

  据了解,由重庆融汇集团投资开发的槐荫区百年商埠项目和温泉度假项目,总投资达300亿元。其中,槐荫区百年商埠项目总投资167亿元,占地面积约1200亩,建筑面积约239万平方米,为中西合璧式商业街区的开发与建设;槐荫区温泉项目位于吴家堡片区,总投资额约133亿元,占地约2500 亩,建筑面积约333 万平方米。依托百年商埠项目、温泉度假项目、济西湿地公园、非遗园等项目,未来几年,槐荫区将初步构建起东有“百年商埠风情区”、西有“国际旅游度假区”两翼展开、风格迥异、遥相呼应、相得益彰的文化休闲旅游产业发展格局和城市建设布局。

  济南槐荫万达广场项目位于西客站片区,总用地面积约约合412.6亩,总投资约62亿元。建成后,该项目业态将包涵大型商业中心、百货、餐饮、商业街、公寓、写字楼等项目。

  山东重阳国际休闲旅游常寿生态园区项目为我省老年事业和观光休闲度假产业项目,位于槐荫区美里湖公园片区,总投资约105亿元人民币。占地约2800亩,建设面积约180万平方米。济南三越经贸有限公司力学性能测试仪器项目,计划在济南槐荫工业园区内,投资建设力学性能测试仪器项目,总投资约10000万元人民币,占地约14.5亩,建筑面积约8000平方米,拟计划于2013年3月开工建设,2013年底竣工。

  山东星火科学技术研究院将投资开发山东石油与新能源交易中心项目、新能源示范中心项目两个项目,其中,山东石油与新能源交易中心项目总投资约80000万元人民币,占地约50 亩,建筑面积约10万 平方米,拟计划于2014年6月 开工建设,2016 年底竣工;新能源示范中心项目总投资约15000万元人民币,建筑面积共14400平方米,拟计划于2014年开工建设,2015年6月竣工。

  近年来,槐荫区紧抓西部新城建设契机,加大招商引资力度,拓宽招商引资渠道,非遗园、恒大国际金融中心、绿地中央广场、金科世界城等一批投资规模大、带动能力强的重大项目顺利落户并开工建设。2012年,该区完成招商引资151亿元,引进招商引资项目283家,其中过亿元项目37家,过千万元项目44家,全年新增项目形成税收占全年地方财政收入的35%,历年招商引资引进项目形成税收占全年地方财政收入的70%以上。

标签:温泉项目,旅游项目     阅读次数(3456) | 回复数(1)
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分时度假在中国发展的优势及当前影响其快速发展的主要因素 作者;颉向东 分时度假是一种高级休闲旅游形式。它是人们从以简单、短暂的观光为主的旅游方式进升到以休养、度假的深度旅游方式。它是经济发展到一定高度后人们为摆脱快节奏的工作压力而对旅游的一种新需求。它使人们的旅游活动不再以单纯的满足视觉观感为主,而更注重休息与深度体味当地的人文景观、风土人情等。简单的说就是在异地小住一段时间,生活一段时间,以当地的生活方式体会家外有家的感觉。 分时度假可以使人们在旅游度假的过程中得到充分的休息,彻底放松自己身心,净化自己的心灵,得到生命再生的感受。同时由于分时度假成员都是以家庭为单位(或几个朋友)在某一旅游目的地小住、生活一段时间,因此它没有观光旅游的匆忙感,它更利于人们在旅游度假的过程中回归自我,增加家庭的和睦,结交更多的朋友乃至发现新的商机。由于分时度假成员大多属于社会的中高端家庭,所以旅游度假群体的整体素质较高,尤其对子女而言,能够获得的教益更多。 总之,分时度假它可以使人们身心放松,以便假期后更好的投入工作;它能给家庭带来更多欢乐,使家庭更加和睦;它能使人们视野更加开阔,思维更加活跃;能令人们结识更多高品位的朋友,有利于商机的拓展等等。 另外,因为分时度假成员一般都是一次停留在某一个旅游目的地,所以它对当地旅游行业全方位的带动与促进作用也很大。 另外开展分时度假业务,对酒店及产权酒店甚至旅游地产商都具有无比广阔的发展前景及利益。主要体现在以下方面: 酒店(度假村)运做分时度假的优势和综合效益分析 酒店(度假村)在分时度假产品经营的过程中,可以在多环节多领域形成收益,我们将其称为由有形利润和无形收益组成的综合效益中心。具体地说,它可以给酒店(度假村)和旅游度假地和消费者带来以下几方面的利益: 1、可使酒店(度假村)闲置客房按房地产的方式获利,迅速收回投资,并形成多项利润。首先是资本运营利润。由于分时度假是一种先付费后消费的产品,在实际产品消费之前,就能形成一笔销售收入,通过对这笔资金的合理使用可以形成资金运营利润。 其次是管理利润。在度假时段销售之后,会员每年还需向酒店(度假村)支付一笔度假客房维修管理费用,这就为酒店(度假村)带来了管理利润,相当于普遍房产销售后负责管理的房地产公司的经营业务利润。例如,一家四星级酒店(度假村)用100间客房作分时度假销售,每间客房按30年计算,每年有一星期来进行分时销售,售价10000元。售出50个星期,即可收回资金5000万元(10000?00?0=50000000元)。相当于平均每平方米(标准客房28平方米/间)可回收资金17857元(这只是出售了30年的使用权)。 另外,消费者还将另行缴纳年费来作为酒店(度假村)客房的维护费用,且不在房价之内,这又为酒店(度假村)增加了一笔源源不断的收入,按每位会员每年交纳500元计算大约为7500万元(500元?0年?00间房?0周次=75000000元)。 以上两项合计,这100间客房运做分时度假可以为酒店提前(或稳定陆续回收)回收上亿元资金。 也就是说相当于按每平米44642.8元售出该物业的30年的使用权..(7500万 5000万)/(28?00)=44642.8元/平米. 2、可以提高酒店(度假村)开房率和综合效益。酒店(度假村)向消费者销售分时度假时段之后,相当于建立了一批稳定忠实的顾客。仍用上述例子,一间客房按50个时段进行分享使用,100间客房将使酒店(度假村)拥有5000个售出时段;酒店(度假村)每年可增加35000间的使用率。购买分时度假的客户往往比散客和团队客人的停留时间长,度假人数也比其他游客多,还会带动别的顾客前来,增加酒店(度假村)客房的销售量。 3、提高酒店(度假村)服务品质及知名度。由于购买分时度假的客人大多属于社会中高端家庭,所以无论客人的形象品质还是文明素质相对都比较高。高端的客户群体打造高端的消费场所,酒店(度假村)的服务会因客人的品质的提高而提高。另外,由于分时度假会员来自世界各地,他们的口碑宣传效应很快会使酒店(度假村)的美誉传遍世界各地。 4、扩大酒店(度假村)客源。因为分时度假客人多数以家庭为单位或带朋友一起入住酒店(度假村),而且入住时间比一般散客要长,酒店(度假村)高品质的服务会给他们留下更深刻的印象。一般分时度假会员都会在假期之后向自己的亲戚、朋友以及身遍的同时等宣传、推荐自己满意的入住过的酒店(度假村)或度假村。而这些分时度假会员大多是来自世界各地及个行业的精英群体,所以他们的口碑宣传的效应是具有非常的说服力和鼓动力的,对酒店(度假村)的推广是非常有效的。酒店(度假村)无形之中增加了很客观的潜在客户群体。 5、增加酒店(度假村)其他收益。酒店(度假村)和度假地如果加强餐饮、娱乐、保健、休闲等配套服务设施的经营管理,会获得非常客观的综合经济效益。 据调查表明:由于分时度假客人已无须再交住宿费,所以,他们在度假时的餐饮、娱乐、保健、休闲等综合消费要比其它类型客人高出20%。对当地的购物、交通及其它消费具有良好的促进作用。而且他们的消费行为无形中会带动、激发其他非分时度假会员的消费行为,从而增加酒店(度假村)及旅游度假地的收益。 6、调整酒店(度假村)淡旺季不平衡。由于分时度假会员的旅游度假有别与一般观光旅游客人,他们的目的是度假而不是单纯的观光。他们到一个地方的是想深度旅游及休养、休息,所以他们的出行都是有计划性的,大多数分时度假客人不会在人们出行最密集的时间度假,他们大多入住时间恰在酒店(度假村)的非特旺季。甚至有些分时度假会员会专门选择酒店(度假村)的淡季进行反季节旅游(例如,冬天去感受海边的雪景等)。所以,分时度假可以有效的调整酒店(度假村)的淡旺季平衡,淡季不淡。 7、增加重游几率,带动和促进度假地经济的发展。由于旅游作为一种特殊商品,具有不可转移性、不可贮藏性和消费交换的同时性等特点,消费者购买度假时段后,重游率明显提高,在目的地的停留时间到大大延长。据国际分时度假业的一项调查表明,分时度假购买者在未来的十年间预计返回所购买分时度假设施地区的机会是未购买分时度假设施地区的两倍,消费者在购买分时度假设施前,平均只停留3.2天,而购买后增加到6.8天。再加上分时度假客人购买力强,对休闲度假消费的要求较高,在度假目的地的综合消费水平也较高,由此刺激并带动当地旅游相关行业的发展,再加上税收等,这些都为旅游度假地带来了直接和间接的经济收入,产生较好的乘数效应。 8、创造就业机会。分时度假业除酒店(度假村)业、房地产、消费者、交换公司以外,其经营涉及面较广,往往需要其它机构或组织参与,提供相关的辅助服务,如金融、财务、法律、商业、交通、娱乐、餐饮等部门,这无疑为度假地提供了许多新的就业机会。根据近期一项研究表明,如果能够建立一个百万名会员的分时度假及交换系统,将直接拉动市场内需50--70亿元人民币,间接拉动200--300亿元内需,并直接增加2万人、间接增加10万个就业机会。 9、缓解旅游季节性矛盾。大部份引入分时度假经营的旅游目的地每年分时度假周转50次左右,这样就保证每年游客数量的均匀和基本稳定。有时,即使购买了度假时段的游客不能前去或选择去其它地区旅游度假,也可以通过分时度假交换公司将时段转让给他人,这就提高了分时度假产品的吸引力和竞争力。以英国为例,分时度假的开发和经营使当地的旅游住宿设施使用率达70%,比没有经营分时度假的设备使用率提高了10%。在美国,分时度假的市场比较成熟,旅游度假设施的使用率高达85%,根据墨西哥旅游业的最近的调查发现,旅游设施的使用率也高达75%,而未引入分时度假经营的旅游设施的使用率只有40%。分时度假的客人不会象旅游团对和散客一样多数集中在旅游旺季前来,而是根据自己购买的时段前来度假。 10、优化旅游度假地的环境。分时度假对旅游度假地的开发、建设、管理和环境保护都提出了较高的要求,要求度假地具有优美的自然环境,完善的公用设施,超值的会员服务,配套的综合消费等,这些要求从客观上促使开发商从一开始就比较注重综合环境的质量。并通过不断加强管理,严格开发和实施质量标准使之趋于完善。其次,分时度假购买对一般消费者来说属于购买房屋和汽车后的一项高消费选择,因此,希望购买分时度假能物有所值。他们主要从设施的质量、地理位置、气候和自然环境以及内外部设计等方面来衡量。此外,开发商、客户和交换公司都注重长期利益,对维护设施的高质量和环境保护都比较重视。例如,一位购买高质量时段设施的顾客通常只愿与拥有同等综合质量时段设施的顾客进行交换。交换公司网络的会员在时段使用后会被要求回答一些问题,如对入住、退房、餐饮质量、客房管理等其它综合消费服务的满意程度进行打分。会员反馈的这些信息被送回交换公司。用来评价和调整对旅游目的地经营管理质量,以满足消费者对度假时段服务的要求。 11、酒店(度假村)与消费者双赢。分时度假给消费者带来极大利益和超值的服务。购买分时度假的价格相对便宜,因为不管酒店(度假村)门市价和房地产的价格如何变化,分时度假购买者一直可按购买时的房价入住。所以,同样条件下,分时度假方式的花费可能只有一般住宿方式的一半甚至更少,可大大节省用于休闲度假或商务旅行的开支。由于分时度假网络与其加盟酒店(度假村)或度假村的紧密合作,提供了最大限度的交换机会,网络越大,交换成功的可能性也越大,消费者可获得由分时度假交换机构提供的所有服务就越好,使自己在作度假或旅行时能有多种选择。此外,分时度假既是一种休闲度假消费,同时也是一份投资,可以一直享用10年、30年、50年甚至更长,还可以出借、出租、转让、赠送和继承,并且是以当年的价格购买了未来的消费。使消费者体验一种新型的消费方式和个人投资方式。 同样,由于酒店(度假村)提前收回了客房的销售收入,减少了营销压力,因此酒店(度假村)可以把更多的精力投入到酒店(度假村)的管理及服务品质的提高上来,从而使酒店(度假村)的综合品质得到进一步的提升。 12、扩大酒店(度假村)规模化、专业化发展。由于发展分时度假业务可以使酒店(度假村)降低运营成本,提前收回投资成本并最大化提高收益,所以酒店(度假村)可以使资金运做周期缩短(椐调查,酒店、度假村通过分时度假模式运做,可以提前5---10年收回投资),可以用提前回收的资金用于新的酒店(度假村)的开发建设,如此周而复始,从时间上降低运营成本,大大提高经营收益。 游地产、产权酒店等开发商的进行分时度假运做益处 1、增加项目的卖点 目前国际国内的大环境下,各种物业尤其是产权酒店项目普遍呈现卖点吸引力缺乏特征,单靠固定回报来吸引消费者的市场决定因素逐步减弱,但随着国人休闲度假意识及需求的不断增长,物业的休闲度假自用功能却越来越被消费者看重,度假服务及度假交换体系所提供的高品质且服务,完善的度假交换服务平台无疑为开发商提供了难得的卖点,减少了经营回报的压力,有利于资金的快速回笼及灵活运转。 旅游地产及产权酒店项目可以通过分时度假运做,打出“购买一个固定的家,送你一个流动的家” ,“一房在手,住遍全球”等理念,为项目增加引人瞩目的亮点。 通过我们的策划运做,使很多产权酒店、旅游地产项目售大幅度提高,销售速度加快。 2、带动物业的升值 由于分时度假的消费群体属于社会的中高端阶层,通过分时度假交换,开发商物业的客源结构将会大大丰富,客户群体将得到优化,交换住客就会成为物业营销推广的最好口碑宣传员,而这些客户群体的宣传效应更具有说服力和鼓动力,这将使企业迅速在全国乃至全球范围内得到宣传推广,提高企业的美誉度,从而带动物业的保值、增值,增加销售量及销售收入、销售利润。 3、产权酒店、旅游地产往往伴随着对业主的投资回报,但固定回报也增加了开发商的后续经营压力。引入分时度假运做,可以用度假权抵消相当一部分支付给业主的回报。而业主因购买物业得到投资回报及休闲度假双重利益,所以业主的满意度也随之增加。开发商与消费者达到双赢。 4、物业开发商引入分时度假运做以后,不必将所有物业卖出,可以利用尾房及回租业主的房屋进行分时度假酒店经营使项目利润最大化。从而通过度假酒店的经营为企业储备下固定资产物业,可以享受以后物业增值带来的收益 。 5、物业开发商可以长期发行分时度假度假卡,增加企业忠诚客户群体及数量。 对于现代企业来说,谁拥有了大量的忠诚客户群体,谁就能在激烈的竞争中胜出。从长远考虑,开发商可以借助度假交换平台把销售剩余房产以分时度假的形式出售,发行度假卡,从而将物业的价值发挥的淋漓尽致,获得利润的最大化。同时通过度假卡的发行,为企业培育大量的来自全国各地的忠诚客户群体,为企业其他产业的发展储备客户资源。 、 6、通过引入分时度假运做,把酒店、旅游、地产开发有机结合起来,形成真正的具有专业化骨干人才的旅游地产开发企业。专业的酒店管理将有效的促进物业的规范化经营和管理,打造真正的管家式物业管理形象,提高物业管理品质,把物业管理延伸到房间内部管理,业主实现异地居住、拎包入住等新概念。 企业可以借此把自己打造成一个更具规模、更加专业、更加全面的旅游地产企业。充分分享国家把旅游度假业作为今后的战略性支柱产业这一发展方向的成果。 我国目前发展分时度假的优势 分时度假自上世纪九十年代进入中国以来,已经有近二十个年头了。其发展可以说是坎坷曲折的。但本人一直坚信分时度假这种旅游度假方式必定会在中国得到飞跃性发展,并为国人的旅游度假带来无限的乐趣与利益。而纵观国内经济发展形式,本人认为分时度假在中国的发展契机已经来临。具体体现在以下方面: 1、 首先是政策面。自2010年开始,国家首次把旅游度假产业提升为国民经济战略性支柱产业的高度,说明中国旅游度假业大发展的机遇来临,分时度假产业势必会受这一国策鼓舞得到全面发展。 2、 我国旅游业的发展从改革开放以来得到大力发展,蒸蒸日上。但到目前也遇到瓶颈。要想使旅游业得到进一步的突破,势必要改变国人的旅游观念,从传统的观光旅游向度假式旅游发展,而分时度假就是一个最好的度假旅游方式。通过分时度假,可以充分延伸人们旅游的内涵,拉动旅游业的内需。建立一个百万名会员的分时度假及交换系统,将直接拉动市场内需50--70亿元人民币,间接拉动200--300亿元内需,并直接增加2万人、间接增加10万个就业机会。 3、 房地产作为领涨国民经济的使命已经完成。国家对房地产业的调控势必使这个行业重新洗牌,一些房地产企业也将在这次调控中出局,由此也许会出现新的一批烂尾楼。而分时度假恰恰可以解决这一矛盾问题从而会有一批地产商向分时度假业转型。 4、 中国人口众多,人们对旅游的需求越来越旺盛,但目前的传统观光旅游已经难以满足人们的需求了,尤其是那些先富裕起来的人群,他们对旅游度假的质量和形式有了更高、更新的要求,而分时度假就是最适合这一群体的最好的旅游度假方式。 5、 我国土地辽阔,经纬跨度都很大,各地气候、地貌、风光各异,旅游资源丰富。同一时段在我国南北东西呈现的气候与风景千差万别,这些差异可以满足国人感受差异性的旅游度假需求,感受候鸟式生活。 6、 我国目前拥有高星级酒店、度假村、产权酒店一万多座,而由于淡忘季及经营管理的原因,多数处于亏损状态或惨淡经营状态,而分时度假可以充分解决酒店的这一问题。 综上所述,目前的国内状况,非常有利于分时度假业的发展。 影响分时度假发展的因素及应对策略: 影响我过分时度假发展的因素主要有以下六个方面: 1、 开发商的短期利益观念。目前国内运营分时度假的酒店或度假村大多属于经营不利的企业,他们运营分时度假的目的往往不是要健康发展分时度假产业,而是要通过分时度假这种方式快速回笼一笔资金或者处理尾房。所以往往他们目的一旦达到,就会对客户不负责任,践踏服务承诺,甚至改变企业经营内容等。使得国人对分时度假权益的保障担忧。 2、 销售商的快速圈钱行为。因为分时度假是从国外传入中国的,而其销售方式也主要来自欧美或台湾。国内从事分时度假营销的专业人才相对较少,目前活跃在国内的分时度假营销公司大多属于最早跟着外国人销售分时度假的老业务人员自立的门户。这些人当中很多人凭借国内从业人员稀少的优势,到处代理酒店、度假村的分时度假产品,在一个地域的营销往往短暂,只考虑快速圈钱,获取巨额利润,而不规范销售行为。甚至对客户有忽悠、欺骗的行为。造成国人对这些营销公司的反感,进而迁怒与分时度假产品。 3、 客户的素质与诚信体系。不得不说的是,一个诚信体系的建立是需要商家与客户共同建立与维护的。但目前国人当中仍然有很多消费者只顾个人好恶得失,完全不讲诚信。买了的商品回家以后,只要听到别人有不同说法就不管不问的去商家闹着退货、悔约。目的达不到就通过网络、媒体等进行不切实际的负面宣传甚至诽谤。而目前网上有关分时度假的大多数报道都是来自那些没有购买分时度假产品或者购买了以后后悔的人群。而真正的分时度假产品的使用者的不满报道很少很少。 4、 国人消费理念问题。由于我国尚处于发展中国家,国人的消费理念也与国际有一点差距。很多国人还没有形成有计划性的工作与度假的理念。很多人的旅游还处于拍脑门就走的状态,因此他们对有计划性的度假、预定式度假理念的接受还需要一个过程。而分时度假就是要让人们的生活、度假变的有节奏性、有计划性。 5、 关于分时度假的国家法规问题。尽管分时度假理念及产品已经进入中国近二十年了,但国家至尽还没有一个关于分时度假问题的相关法规和规范,分时度假开发及营销企业也没有一个具体管理部门,这造成出现相关矛盾后无论消费者还是企业都没有具体投诉部门。 6、 各地政府的重视较低。因为分时度假在国内还属于新生事物状态,各地政府包括旅游管理部门对其都不够重视。甚至有些地方政府官员根本不知道分时度假为何物。所以政府的引导与扶持根本无从谈起。有些地方政府更因为怕麻烦怕分时度假引起投诉,干脆对分时度假业务进行关闭、封锁等等。 相应对策: 既然分时度假产业的发展对中国的旅游事业是一个巨大的促进与推动,对国人的旅游将带来改变与收益,那么,从上到下,从政府到企业,从商家到消费者都应该尽责尽力,为分时度假在中国的健康、蓬勃发展而做出应有的贡献。 窃以为,要想推动分时度假产业在中国健康发展,首先政府要尽快出台相关分时度假的法规,并以此指导分时度假产业的发展。其次,相关部门,尤其是旅游管理部门及宣传部门要对分时度假进行正确的宣传,让国人尽快了解这一新的旅游度假方式,倡导国人有计划的的生活与度假。第三,分时度假产品开发企业应该从长远利益出发,学习国外先进分时度假企业的经验,努力打造高品质、高服务标准的分时度假产品。并加大相关投入,比如,建立自己的营销队伍,杜绝不规范的宣传,减少消费者的购买成本,加强度假权益的保障。第四,代理销售公司应从长期发展角度出发,规范销售行为,薄利多销,从发展规模中获取更大的效益。同时国家应该对那些屡教不改的代理、营销公司予以坚决取缔,并对相关人员永远从这个行业中清除。 附有关分时度假的介绍: 分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓,将其使用权分成若干个周次,按10至40年甚至更长的期限,以会员制的方式一次性出售给客户,会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换,以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。 所谓“分时度假”,就是有关机构或个人先与酒店或度假村签订协议,将客房使 分时度假 用权每年按周划成52份,用锁定且优惠的价格按份销售给顾客,顾客拥有在一定的期限内(一般为20至40年)在这一住所每年住宿一周的权利,同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益以及对酒店其他服务设施的优惠使用权。当消费者购买了某一处住所后,通过交换系统可以交换到参加这一系统的世界其他地方同等酒店的使用权。“分时度假”在20世纪60年代起源于法国,70年代被引入美国,之后开始在世界上很多国家流行。 顾客购买了一个时段(即一周)的使用权后,即可每年在此享受一个星期的度假。同时,顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益,以及对公共配套设施的优惠使用权。顾客还可以用自己购买的时段,去“交换”同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段,从而达到前往不同地方旅游住宿的目的。在一些发达国家,“分时度假”已成为普通人生活中旅游休闲的重要组成部分。 旅游方面的专家说,中国有7000多家星级酒店,12000多家度假村,适时引进“分时度假”方式,不仅可以解决客房闲置率居高不下的难题,还可盘活上亿元的资产。   可见,分时度假概念具有两重含义:一个是分时使用权,一个是度假时段的交换。   分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合在一起的一种商业新概念,它引入时空经济学原理,对旅游业、产地产业、金融资源进行整合,扩大了资源边际效用,实现了资源共享。 起源:20世纪60年代的欧洲,度假风气兴盛,法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅,欧美政要、贵族、富商蜂拥而至,成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂,多数家庭无力单独购买度假别墅,而部分有能力购买别墅的用户,每年的使用时间非常有限,最多只有几周,空置率很高,所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况,最早的分时度假概念由此产生。据此,聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户,取得了很好的效果,分时度假市场由此形成。   分时度假自20世纪60年代问世于法国以来,在世界范围内得到迅速发展,成为风靡世界的休闲旅游度假方式。70年代中期,美国经济衰退,泡沫经济造成了大量房地产积压。为处理积压与空置,充分盘活闲置房产,美国从欧洲引入分时度假概念,取得了巨大成功。1977年美国95%以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的,美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家。 “分时度假”利益点    购买者不少这种房屋很有增值潜力,使得拥有者从增值中获益。    第一、可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。如果没有这种销售方式,有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期,其它时间都是空置,还要雇人看房。更多的人则买不起第二套房屋;   第二、可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务,不用再付住店的费用,而且有住在自己家里的良好心理感觉;   第三、这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分,其使用权(有的是分割的产权)可以抵押或继承,也可以出售或转让。 开发者对于房屋的分时销售者之好处    第一,它可以使得这种房屋卖出更高的价格,在美国一般都相当于原来卖价的四倍,如一套原来只能卖25万美元的连体别墅,按时间分割以后的卖价一般要高达100万美元,购买者还不觉得贵。其中的原因很简单,平均一个星期时段的卖价才两万美元。按时间优劣区分,好的时段卖价3-4万美元,差的时段只卖1万美元,加上银行还可以对此实行抵押贷款,大部分居民都能承受得起;    第二、它创造出了新的消费市场,使得这些企业所建的房子容易销售。特别是以跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区,销售情况更加看好。在房地产低落期,它更成为企业抵御风险的重要措施;    第三,大的分时度假集团公司发展到现在,有不少已经不是自己建房,而转向销售型与管理型,其它企业只有加盟它们,才能有良好的信誉度和交换前景,而这些集团则靠管理和销售获取超额利润。如美国最大的分时度假(IResortCondominium International),2000年的销售额为4亿美金,而其利润额高达1.9亿美金,是业绩良好的上市公司。这种分时度假的房地产销售方式对于拉动其它产业,包括物业管理、旅游服务、交通电信,和安置人员就业,都起着良好的作用。 注: 本文作者颉向东,从事分时度假营销培训、产品设计、团队建设等十余年,足迹遍布国内多个城市,为多家度假酒店(度假村)提供分时度假业务相关咨询。 通过分时度假运做,解决酒店入住率。开发忠诚客户,解决酒店闲置率,扩大酒店知名度,增加酒店客源,使酒店提前收回投资成本,极大地增加效益。 通过对旅游地产、产权酒店项目进行分时度假整合,提高项目销售价位,加快项目销售,减少开发商对业主的回报支出。 需要酒店、产权酒店、旅游地产策划、营销、策划、团队建设、电话营销、市场开发培训等,欢迎联系合作。 联系方式: QQ:446277258 邮箱:jxd118@126.com 电话:18626021428
(jxd118 发表于:2014-11-18 0:06:41)  主页| 顶部